Skeptical Empiricist

Artikel di bawah adalah pidato gubernur bank sentral AS tentang situasi sistem keuangan akhir-akhir ini. Sangat informatif.

Selain itu, sejarah perkembangan sistem pembiayaan kredit mortgage juga dibahas.

(more…)

Di artikel ini, kita melihat bahwa bank sentral AS (the Fed) dan bank sentral Euro area (ECB) menyuntikan dana ke money market. Penyuntikan dana ini dilakukan dalam upaya untuk menormalkan kembali kondisi money market.

Money market adalah pasar global di mana urusan pinjam-meminjam aset finansial dalam jangka sangat pendek ditransaksikan.

Dalam money market, transaksi terjadi antara berbagai institusi keuangan, terutama bank-bank.

Mengapa Bank Perlu Meminjam Dana Melalui Money Market?

Untuk menjawab pertanyaan ini, kita perlu kembali untuk memahami sistem fractional reserve banking. Ketika mendapatkan deposit dari nasabah, bank bisa menggunakan uang tersebut untuk dipinjamkan ke nasabah lain. Tapi, sebagian (a fraction) dari deposit tersebut tidak boleh dipinjamkan ke pihak lain tetapi disimpan sebagai cadangan (reserve).

(more…)

Pada tanggal 9 Agustus lalu, bank-bank sentral utama dunia secara serentak “membanjiri pasar” melalui open market operations. The Fed, bank sentral Amerika Serikat, pada hari itu mengeluarkan 24 milyar dollar AS. Sementara ECB, bank sentral Euro area, mengeluarkan record 94.8 milyar euro (kira-kira 2.5 kali total cadangan devisa Indonesia sekarang). Hal ini disusul oleh injeksi dana beberapa hari berikutnya.

Kemudian, tanggal 16 Agustus kemaren, the Fed menurunkan discount rate dari 6.25% menjadi 5.75%. Akan tetapi, target Fed funds rate tetap masih belum diubah dari 5.25%.

Dua buah paragraph pendek dengan berbagai istilah dan angka yang sulit dimengerti. Apa arti angka-angka itu? Apa yang ingin dicapai dari tindakan tersebut? Bagaimana mekanismenya sehingga tujuan yang ingin dicapai mungkin tercapai?

Untuk mencoba memahaminya, kita mesti lebih dahulu memahami keberadaan bank sentral sebagai jantung yang memicu sistem kapitalisme. Darah mengalir darinya. Tidak hanya itu, darah diciptakan dan dihilangkan di dalamnya.

Akan dibahas selanjutnya. (I wish somebody could explain the ABCs of central banking here so that can move on faster.)

Mengapa masalah di suatu industri kecil seperti subprime mortgage bisa merembet ke bidang lain yang lebih luas?

Penjelasan simpelnya seperti ini:

1. Penduduk Amerika Serikat dengan kredit rating yang relatif buruk membeli rumah melalui subprime mortgage. Terjadi transaksi individual antara peminjam dan pemberi mortgage (subprime lenders)
2. Subprime lenders mengumpulkan berbagai mortgage dan menjual sekumpulan mortgage tersebut kepada bank komersial. Bank komersial kemudian menjual sebagian portfolio mortgage tersebut kepada investment bank.
3. Subprime mortgage itu bisa juga dikumpulan dan dikemas ulang dalam bentuk Mortgage-Backed Securitites - MBS (projek akhir waktu kuliah dulu). MBS merupakan aset yang memiliki pendapatan: yaitu ketika pemimjam mortgage membayar bunga mortgage dan ketika mereka melunasi hutangnya. Pendapatan ini bisa dipilah-pilah menjadi beberapa tranches dengan tingkat senioritas yang berbeda. Semua bunga dari peminjam mortgage pertama kali akan dibayar sebagai bunga kepada pemilik MBS dengan senioritas paling tinggi. Kalau ada sisa, baru pendapatan itu masuk ke pemilik dengan senioritas lebih rendah. Demikian seterusnya. Bisa dilihat bahwa semakin rendah tingkat senioritasnya, semakin tinggi resiko dari MBS ini. Karena resikonya yang paling rendah, maka MBS paling senior harganya juga paling mahal.
4. Rating agencies semacam Standard & Poor’s (S&P) memberikan rating terhadap MBS ini. Ternyata, rating AAA untuk MBS lebih besar resiko gagal bayarnya dibanding dengan surat hutang dengan rating AAA juga.
5. Beberapa MBS ini, bersama instrumen utang lainnya, kemudian dikemas ulang lagi menjadi Collateralized Debt Obligations (CDOs). Sama seperti MBS, CDO juga merupakan aset dengan berbagai sumber pendapatan: dari pendapatan MBS, dan dari pendapatan instrumen hutang lainnya. CDOs juga dipilah-pilah lagi menjadi beberapa tranches dengan tingkat senioritas yang berbeda. Diperkirakan ada 100 milyar dollar AS aset CDOs yang kalau dirunut balik dijamin oleh subprime mortgages (dari perkiraan total CDOs sebesar 375 milyar dollar AS).
6. CDOs ini kemudian dijual ke berbagai bank, perusahaan asuransi, hedge funds, reksa dana (mutual funds), dll baik di Amerika Serikat maupun di luar. Jadilah resiko subprime mortgage tersebar ke mana-mana.

Dalam tulisan ini, saya berargumen bahwa hipotesa “koreksi terjadi akibat kasus subprime mortgage”.  Saatnya melihat lebih dalam apa yang terjadi.

Prime dan Subprime Mortgage

Mortgage yang kita bahas di sini adalah hutang untuk membeli properti di mana properti tersebut kemudian dipakai sebagai jaminan. Contohnya adalah Kredit Pemilikan Rumah (KPR).

Peminjaman mortgage bisa dibagi menjadi prime mortgage dan subprime mortgage. Secara mudahnya, subprime mortgage adalah mortgage dengan resiko yang lebih tinggi. Prime mortgage biasanya diberikan kepada peminjam yang memiliki sejarah kredit yang bagus (misal tidak pernah bangkrut, tidak terlambat membayar bill, dll) DAN dapat menunjukan kapasitas untuk membayar kembali hutangnya (misal pendapatan besar, rasio dari loan terhadap nilai properti rendah, dll) . Subprime mortgage diberikan kepada peminjam yang tidak memenuhi kedua persyaratan di atas.

Munculnya industri subprime mortgage memungkinkan orang-orang yang tadinya tidak bisa membeli rumah menjadi bisa membeli rumah.

Karena resiko subprime mortage yang lebih tinggi, maka bunga yang dikenakan kepada peminjam juga lebih tinggi. Sekarang Anda bayangkan: orang yang lebih susah membayar hutang harus membayar bunga yang lebih tinggi. Seperti yang kita duga, tingkat gagal bayar subprime mortgage (sekitar 7%) dalam sejarah rata-rata lebih tinggi dari prime mortgage (sekitar 1%).

Pada tahun 2004, 2005, dan 2006, subprime mortgage merupakan 23.8%, 25.5%, dan 22.8% dari total pemberian pinjaman mortgage pertahunnya. (sumber: LoanPerformance estimates)

Tingginya proporsi mortgage dalam aset bank komersial

Di samping itu, proporsi mortgage dalam portfolio kredit bank komersial di AS juga terus meningkat pesat. Hal ini menunjukan semakin tingginya penggunaan mortgage.

Sejak 2001, rendahnya suku bunga merangsang semakin besarnya aset mortage

Dari tahun 2001 sampai akhir 2005, proporsi aset mortgage dari aset bank komersial terus meningkat. Tak heran jika pada periode tersebut tingkat pembangunan rumah di Amerika Serikat juga meningkat pesat: housing boom. Periode ini juga bertepatan dengan turunnya tingkat suku bunga AS sejak akhir tahu 2000. Mar 2000 adalah awal dari runtuhnya saham-saham teknologi: burst of internet bubble. Untuk mengurangi resiko resesi, bank sentral Amerika menurunkan target suku bunga secara agresif. Dengan suku bunga bank sentral yang rendah, maka suku bunga mortgage juga rendah. Tak heran bila mortgage terus meningkat, semakin banyak rumah dibangun.

Fenomena 2/28

Dalam kondisi suku bunga yang rendah dan harga rumah yang terus naik, pemberi mortgage seolah melupakan resiko gagal bayar peminjam mortgage.

Karena saingan yang ketat, berbagai strategi marketing pun dilancarkan. Salah satunya adalah 2/28: bunga yang harus dibayar peminjam selama 2 tahun pertama sangat rendah dan setelahnya (mungkin 28 tahun) bunga yang dibayar langsung melonjak naik. Jadi bunganya di-reset setelah tahun ke-2. Dengan iming-iming bunga rendah selama 2 tahun pertama, banyak orang yang mengambil mortgage. Dengan harga rumah yang terus naik, ada harapan sebelum tahun ke-2 rumah bisa dijual untuk membayar sisa mortgage.

Tabel di samping menunjukkan jumlah mortgage yang akan di-reset untuk beberapa bulan mendatang (dalam miliar dollar). Perhatikan bahwa jumlahnya terus meningkat. Awal januari tahun depan, angkanya melonjak lebih dari 80 miliar dollar AS.

Apa yang akan terjadi ketika suku bunga mortage di-reset, sebagian pasti tidak akan sanggup membayar bunga itu. Kalau sudah begitu, mortgage-nya akan dikategorikan gagal.

Siapa yang biasanya akan gagal bayar ketika di-reset? Tentu subprime mortgage yang proporsinya lebih banyak gagal.

Apa yang membuat beban reset menjagi semakin berat? Paling tidak ada dua hal:

1. Naiknya suku bunga. Hal ini terjadi karena sebagian suku bunga mortgage adalah floating. Artinya suku bunga mortgage = suku bunga referensi yang berlaku + x%. Kalau suku bunga referensinya naik, tentu suku bunga mortgage juga naik.
2. Anjloknya harga rumah. Turunnya harga rumah membuat pengambil mortgage untuk tidak bisa menjual rumahnya untuk mengambil hutang baru.

Naiknya kembali tingkat suku bunga

Sejak tahun awal tahun 2004, Bank Sentral AS mulai menaikan target tingkat suku bunga: credit tightening. Secara perlahan target suku bunga naik sampai ditingkat 5.25%. Ketika target suku bunga naik, maka suku bunga untuk semua hutang juga ikut naik. Chart di bawah menunjukan tingkat suku bunga T-Bill dalam jangka waktu 3 bulan.

Naiknya Tingkat Gagal Bayar Subprime Mortgage

Sejak awal 2004, tingkat gagal bayar subprime mortgage mulai naik tajam. Lihat garis warna violet dan merah jambu. Sementara itu, tingkat gagal bayar prime mortgage masih rendah, paling tidak sampai akhir 2006.

Bagaimana krisis di subprime mortgage ini merembet ke bidang-bidang yang lebih luas? Topik selanjutnya.

Kalau kita perhatikan baik-baik kedua chart di artikel “Krisis Finansial?” ini, kita akan melihat 2 periode di mana pasar saham dunia mengalami koreksi besar. Periode pertama (I) dimulai sejak awal Feb 2007 dan berakhir pertengahan Mar 2007, sedangkan perido kedua (II) dimulai sejak akhir Jul 2007 sampai sekarang.

Sebelum membahas tentang definisi dan isu subprime mortgage, mari kita cek dulu apa benar koreksi besar pasar saham sejak beberapa minggu lalu adalah karena isu subprime mortgage.

Cara kasar untuk melihatnya adalah dengan membandingkan tingkah laku saham-saham mortgage, subprime mortgage dengan saham-saham di industri lainnya. Hipotesanya adalah seperti ini: koreksi besar-besaran terjadi akibat kasus subprime mortgage yang merambat ke bidang-bidang lainnya. Untuk mengetes hipotesa ini, kita akan menggunakan metode paling simpel dan mudah dipahami: melihat charts. Statistical method is beyond the scope of this article.

(more…)

Sejak kira-kira 4 minggu yang lalu, pasar finansial dunia mengalami koreksi yang sangat tajam. Untuk pasar saham, sebagian besar kenaikan yang sempat dicapai selama tahun 2007 hampir terhapus dalam tempo beberapa minggu saja. Hal ini bisa dilihat dari indeks rata-rata berbagai saham yang diperdagangkan di masing-masing negara. Bahkan untuk sebagian negara maju, return tahun ini telah masuk ke teritori negatif.

Dari puncaknya pada 26 Juli 2007, IHSG telah turun -20% lebih sampai penutupan 16 Agustus lalu walaupun bila dilihat dari awal tahun, IHSG masih naik 5.7%.

(more…)