Krisis Finansial [3]: Menganalisa Subprime Mortgage

Dalam tulisan ini, saya berargumen bahwa hipotesa “koreksi terjadi akibat kasus subprime mortgage”.  Saatnya melihat lebih dalam apa yang terjadi.

Prime dan Subprime Mortgage

Mortgage yang kita bahas di sini adalah hutang untuk membeli properti di mana properti tersebut kemudian dipakai sebagai jaminan. Contohnya adalah Kredit Pemilikan Rumah (KPR).

Peminjaman mortgage bisa dibagi menjadi prime mortgage dan subprime mortgage. Secara mudahnya, subprime mortgage adalah mortgage dengan resiko yang lebih tinggi. Prime mortgage biasanya diberikan kepada peminjam yang memiliki sejarah kredit yang bagus (misal tidak pernah bangkrut, tidak terlambat membayar bill, dll) DAN dapat menunjukan kapasitas untuk membayar kembali hutangnya (misal pendapatan besar, rasio dari loan terhadap nilai properti rendah, dll) . Subprime mortgage diberikan kepada peminjam yang tidak memenuhi kedua persyaratan di atas.

Munculnya industri subprime mortgage memungkinkan orang-orang yang tadinya tidak bisa membeli rumah menjadi bisa membeli rumah.

Karena resiko subprime mortage yang lebih tinggi, maka bunga yang dikenakan kepada peminjam juga lebih tinggi. Sekarang Anda bayangkan: orang yang lebih susah membayar hutang harus membayar bunga yang lebih tinggi. Seperti yang kita duga, tingkat gagal bayar subprime mortgage (sekitar 7%) dalam sejarah rata-rata lebih tinggi dari prime mortgage (sekitar 1%).

Pada tahun 2004, 2005, dan 2006, subprime mortgage merupakan 23.8%, 25.5%, dan 22.8% dari total pemberian pinjaman mortgage pertahunnya. (sumber: LoanPerformance estimates)

Tingginya proporsi mortgage dalam aset bank komersial

Di samping itu, proporsi mortgage dalam portfolio kredit bank komersial di AS juga terus meningkat pesat. Hal ini menunjukan semakin tingginya penggunaan mortgage.

Sejak 2001, rendahnya suku bunga merangsang semakin besarnya aset mortage

Dari tahun 2001 sampai akhir 2005, proporsi aset mortgage dari aset bank komersial terus meningkat. Tak heran jika pada periode tersebut tingkat pembangunan rumah di Amerika Serikat juga meningkat pesat: housing boom. Periode ini juga bertepatan dengan turunnya tingkat suku bunga AS sejak akhir tahu 2000. Mar 2000 adalah awal dari runtuhnya saham-saham teknologi: burst of internet bubble. Untuk mengurangi resiko resesi, bank sentral Amerika menurunkan target suku bunga secara agresif. Dengan suku bunga bank sentral yang rendah, maka suku bunga mortgage juga rendah. Tak heran bila mortgage terus meningkat, semakin banyak rumah dibangun.

Fenomena 2/28

Dalam kondisi suku bunga yang rendah dan harga rumah yang terus naik, pemberi mortgage seolah melupakan resiko gagal bayar peminjam mortgage.

Karena saingan yang ketat, berbagai strategi marketing pun dilancarkan. Salah satunya adalah 2/28: bunga yang harus dibayar peminjam selama 2 tahun pertama sangat rendah dan setelahnya (mungkin 28 tahun) bunga yang dibayar langsung melonjak naik. Jadi bunganya di-reset setelah tahun ke-2. Dengan iming-iming bunga rendah selama 2 tahun pertama, banyak orang yang mengambil mortgage. Dengan harga rumah yang terus naik, ada harapan sebelum tahun ke-2 rumah bisa dijual untuk membayar sisa mortgage.

Tabel di samping menunjukkan jumlah mortgage yang akan di-reset untuk beberapa bulan mendatang (dalam miliar dollar). Perhatikan bahwa jumlahnya terus meningkat. Awal januari tahun depan, angkanya melonjak lebih dari 80 miliar dollar AS.

Apa yang akan terjadi ketika suku bunga mortage di-reset, sebagian pasti tidak akan sanggup membayar bunga itu. Kalau sudah begitu, mortgage-nya akan dikategorikan gagal.

Siapa yang biasanya akan gagal bayar ketika di-reset? Tentu subprime mortgage yang proporsinya lebih banyak gagal.

Apa yang membuat beban reset menjagi semakin berat? Paling tidak ada dua hal:

  1. Naiknya suku bunga. Hal ini terjadi karena sebagian suku bunga mortgage adalah floating. Artinya suku bunga mortgage = suku bunga referensi yang berlaku + x%. Kalau suku bunga referensinya naik, tentu suku bunga mortgage juga naik.
  2. Anjloknya harga rumah. Turunnya harga rumah membuat pengambil mortgage untuk tidak bisa menjual rumahnya untuk mengambil hutang baru.

Naiknya kembali tingkat suku bunga

Sejak tahun awal tahun 2004, Bank Sentral AS mulai menaikan target tingkat suku bunga: credit tightening. Secara perlahan target suku bunga naik sampai ditingkat 5.25%. Ketika target suku bunga naik, maka suku bunga untuk semua hutang juga ikut naik. Chart di bawah menunjukan tingkat suku bunga T-Bill dalam jangka waktu 3 bulan.

Naiknya Tingkat Gagal Bayar Subprime Mortgage

Sejak awal 2004, tingkat gagal bayar subprime mortgage mulai naik tajam. Lihat garis warna violet dan merah jambu. Sementara itu, tingkat gagal bayar prime mortgage masih rendah, paling tidak sampai akhir 2006.

Bagaimana krisis di subprime mortgage ini merembet ke bidang-bidang yang lebih luas? Topik selanjutnya.

Pos ini dipublikasikan di KRISIS. Tandai permalink.

18 Balasan ke Krisis Finansial [3]: Menganalisa Subprime Mortgage

  1. edratna berkata:

    Di Indonesia saat ini suku bunga simpanan sudah rendah (sekitar 5%), tetapi suku bunga kredit masih di atas 10%. Berarti sebetulnya risk masih tinggi, makanya Bank belum berani menurunkan bunga pinjaman.

    Karena suku bunga rendah (walaupun beda antara suku bunga simpanan dan suku bunga kredit cukup besar, tapi suku bunga kredit terus menurun), maka properti marak…mirip sebelum tahun 1996. Dan makin banyak Bank yang meningkatkan portfolio di sektor konsumtif (consumers loan, termasuk housing loan)…

    Mudah2an tak terjadi krisis kedua….

  2. Ping balik: Krisis Finansial [4]: Dari Subprime Ke…Mana-mana « Skeptical Empiricist

  3. RVer berkata:

    mudah2an ya…namun kalau dari sudut pandang perbankan sepertinya indonesia masih cukup kuat untuk melawan terjangan external faktor.

    kuatnya balance sheet perbankan, dilihat dari salah satunya adalah tingginya CAR, bisa dibilang merupakan prestasi yang sangat baik. profitabilitas juga cukup memadai…sedih aja ngeliat pelepasan saham BNI kemarin..

    dari segi ekonomi makro, indonesia juga cukup kuat…apalagi kalau liat indikatornya..wuih manteb.. di perkotaan juga menarik. banyak sekali gedung2 baru yang bermunculan..properti juga naik..ngga pernah ada kata turun. (BTW, tadi baru liat BSD..wuih udah manteb banget sekarang. jadi inget pas krisis kesana. beda banget).

    yang masih mandeg ya real sektor.. namun mereka cukup konservatif…hutang luar negri relatif kecil dan majunya pengetahuan tentang derivatif membuat banyak dari mereka yang telah meng-eliminasi market risk..

    tapi yang paling penting..banyak2 berdoa…:)

  4. ihedge berkata:

    kalo saya bilang sih, Indonesia sekarang sama Indonesia tahun 97an secara fundamental jauh berbeda. Sekarang lebih kokoh, baik dari segi perbankan maupun dari segi pengelolaan moneter.

    real sektor-nya pelan2 merangkak naik juga tuh. Mudah2an bisa terus berlanjut.

  5. Poltak Hotradero berkata:

    sektor riil cenderung mandeg karena terhambat birokrasi dan rendahnya dukungan infrastruktur.

    Siapa yang mau berbisnis kalau listrik-nya byar-pet atau jalannya rusak atau pelabuhannya jadi dangkal nggak pernah dikeruk?

  6. ihedge berkata:

    iya bung, semoga budget tahun depan yang salah satu prioritasnya infrastruktur akan membantu.

    kalau birokrasi mah… gak bisa dipercepat overnight. Para birokrat lama mesti dipensiunkan dini kali yah. Hehehe…

  7. Poltak Hotradero berkata:

    Kemarin saya baru hitung – bahwa sekitar 26% komponen APBN adalah untuk bayar gaji PNS… Lebih besar daripada pengeluaran untuk bayar bunga, subsidi, belanja modal, bantuan sosial, dll.

    Padahal jumlah PNS sekitar 4 juta orang (yang berarti pendapatan mereka pun pas-pasan — sehingga jadi alasan untuk korupsi ataupun minta sogokan & pelicin)

    Di sisi lain, belanja pemerintah untuk infrastruktur pada tahun 2006 – cuma 2,5% GDP, dari idealnya 15%. Tidak heran kalau kapasitas infrastruktur Indonesia tidak memadai.

    Itu yang membuat ekonomi Indonesia jadi berbiaya tinggi dan kurang kompetitif dalam ekspor.

  8. papabonbon berkata:

    hehehe, salah dong kalau gitu, strategi otonomi daerah yg justru memicu timbulnya propinsi baru dan kabupaten baru yg gila gilaan itu.

    infrastruktur nggak digenjot, pelayanan masyarakat masih acakadul, sudah begitu, membebani anggaran negara

  9. papabonbon berkata:

    kalimatnya rada aneh. harusnya kan.

    ekonomi amerika naik [di saat yg sama saham dot com kacau], suku bunga turun, booming perumahan, morgage naik, subprime mortgage naik juga, kemasan ulang pada subprime mortgage, ekonomi amerika mulai turun, suku bunga naik, harga rumah turun, industri property turun, KPR subprime kacau, mulai gagal bayar pada aset yg di back dgn subprime mortgage, goncangan mulai meluas … dan seterusnya.

  10. xhoneyx berkata:

    samasekali tdk bisa diterima akal, dolar kertas (mata uang dunia) yang ongkos cetak cuman 2500 rupiah /lembar bisa ditukar dengan rumah, mobil, komputer dan sebagainya. tanpa cadangan devisa (emas dan perak) maka krisis moneter dlam sistem ekonomi kapitalis akan turus berulang. jangka waktu bisa tiap 7 tahun sekali untuk negara berkembang dan 20 tahunan untuk negara maju.
    beda ketika negara khilafah yang menggunakan standar emas saat tahun 700-1900 M memimpin peradaban dunia, saat itu yang namanya turun naiknya nilai tukar tidak pernah terjadi karena smua uang di backup sepenuhnya dgn emas.
    jadi bukan fiat money yang dijadikan standar mata uang yang hanya bermodalkan undang2 buatan pemerintah.
    krisis akan trs berulang. kemudian pulih . krisis terulang lagi sampai akhir sejarah…

    mediagelap.gmail.com

  11. cici berkata:

    dampak darisubprime mortgage buat Indonesia sendiri apa?(yang paling menonjol)

  12. Untuk pertama kalinya saya setuju dengan bapak SBY, kita jangan terlalu panik dalam menanggapi krisis finansial global, tetapi di lain sisi saya TIDAK SETUJU dengan langkah-langkah yang diambil oleh pemerintah sekarang ini. Kenapa?

    Bukankah sektor finanansial yang saat ini dalam keadaan kronis adalah kekayaan negara dalam bentuk portofolio dan teman-temannya? malah yang punya biasanya orang-orang tajir, bahkan hampir 80% dimiliki oleh pihak asing. (dari sini saya mempunyai sudut pandang kalau Pak SBY justru mengambil tindakan yang keliru, kok kelihatannya beliau mati-matian belain orang yang udah tajir).

    Saya SEPAKAT dengan Mas RVer diatas bahwa “yang masih mandeg ya real sektor.. ”

    Kenapa sieh pak SBY gak memperkuat sektor riil, yang kemungkinan malah justru bisa membantu banyak orang..??

    Lalu kenapa pak SBY malah mati-mati

  13. belain orang kaya??? hayo kenapa… karena PEMILU TELAH TIBA.. PEMILU TELAH TIBA.. HATIKU GEMBIRA…

  14. wong tjok djioe berkata:

    Saya awam untuk hal-hal seperti krisis finansial diatas. Yang ingin saya tanyakan bagaimana dengan kredit motor yang ditanggung oleh bank akhir akhir ini yang begitu gencar dan hebat. Bagaimana kalau banyak yg gagal bayar ? Banknya pada bangkrut. Apa juga bisa menimbulkan krisis keuangan dalam skala kecil ? Mohon ada yang bisa memberi penjelasan. thanks

  15. malmo berkata:

    Pertanyaan yang mengusik hati saya adalah:
    Kemana larinya uang itu dlm krisis finansial ini? Apakah uang itu lenyap begitu saja?Kog semua negara merasakan dirugikan? adakah sektor ekonomi yang diuntungkan?

    Karena menurut sya uang itu hanya berpindah tempat saja. Di saat lain dirugikan, yang lain beruntung,

    Trims

  16. jasjus berkata:

    uangnya kan dipake buat ngebayarin utang hipotik, tp peminjam pada bangkrut, trus real estate jg pd turun. Disinilah peranan marking-to-market dimana asset2 bank yg dimark-to-market jg pada ikut turun, investor pada narik uang, efek sampingnya ya deleveraging. Hedge fund dan investment bank yang membeli mortgage back securities jg nasibnya sama, kan nilai asset MBS jg dipatok pada harga real estate (karena real estate itu jd collateralnya utang hipotik, asumsi mereka harga real estate ga mungkin turun). Nah deleveraging efeknya jg ga bener, penyebabnya ya marking-to-market, bank2 harus menjual asset2 mereka di harga yang rendah, nah karena mark-to-market, bank2 laen jg ikut2 merevisi asset2 mereka di harga yg rendah ini. Nah jadinya seluruh perekonomian hancur. Tapi sebenernya marking-to-model jg belon tentu memecahkan masalah ini.
    Disini bank2, utamanya investment bank mengalami funding liquidity risk.
    Jadi saya rasa uang2 itu masih ada di real estate2 yg harganya skrg lg pada turun (penyebabnya yg bs jadi supply lebih besar dr demand).
    Ga tau bener ato ga, just my 2 cents😀.

  17. fahmy 'Raboy' berkata:

    Saya bingung, mengapa ada produk pembiayaan yang ditujukan kepada orang-orang yang memiliki kelayakan profil kredit sangat rendah………apa yaa dasar pemikiran nya???

  18. agus setiawan berkata:

    Krisis finansial yang terjadi di Amerika seperti efek domino akan mempengarui ekspor Indonesia ke Amerika, sehingga beberapa perusahaan yang kebetulan ekspornya ke Amerika dan konco-konconya akan terpukul. bila ini terus berlangsung dapat memukul industri di dalam negeri, PHK akan banyak terjadi. Untuk itu pemerintah harus memanage isu ini dengan baik sehingga dapat mengurangi dampaknya

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s